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前天的文章，有人问：
越越，我看到一个地段很好的商住两用房，算了一下，年回报率6.9%。
要不要买？
想买，是因为暂时买不了住宅，而商住不限购；
但犹豫的是，未来几年估计还要生小孩，而且贷款前五年估计压力很大。
一
商住两用房，或叫商务公寓，一回事儿。
是开发商用工业商业用地，建起来的一种类住宅房子。
它的血统吧，可能没那么纯正。
但是，虽然不是纯住宅，它也有厨房有卫生间，能日常居住。
所以才叫商住两用。
这两年，因为各地限购住宅，它就火了起来。
很多人犹豫要不要买。
我其实去年已经写了一篇，分析了下商住or公寓的利弊。
买商住，好处也挺多的——
1）地段往往是黄金中的黄金。
周边购物、交通、工作都很方便。基本上方圆一公里内能解决生活一切问题，可以安心当宅男宅女；
2）价格便宜。
往往是周边住宅价，再打一个百分之几十的折扣。
甚至能便宜一半。
3）因以上原因，出租回报率比住宅高。
选对了，约等于买了个不错的理财。
当然，坏处也很鲜明。去年我重点写了一下居住体验——
1）住起来没有普通房子爽。
因为不是按住宅标准建的，会有这些缺点：公摊高，噪音大。水电物业费都明显贵出一截。
2）产权只有40－50年。
3）首付比例高，贷款时间短。
等等吧...
但其实它最大的一个坑，我上次没细说：
它的转手税费很高，出手不容易。
二
很多人不知道，我们买卖二手房时，是要交一个「土地增值税」的。
这个税率非常高，一般是出售价格和原价之差的30%-60%。
差价越大，税率越高。
最低最低也得30%了。
有人说——咦，我买二手房的时候没交这个钱啊？
这是因为政府暂免了个人转手住宅的土地增值税，已经免了好多年。
住宅可免，但商住就没这个优惠啦。
大家买卖二手的写字楼、商铺、商住房时，都得交这个土地增值税：
或者交差价的30-60%；
或者有的地区简单粗暴，也不去算差价了，直接按售价的5%、10%来收。
三
除了土地增值税，商住两用房的其它税费，也是不打折的。
比如说契税，住宅的话一般交1-1.5%差不多了，商住要交满3%。
另外还有：个人所得税、增值税、城市建设税、教育附加税、地方教育附加税....blabla
有多少名目，就交全多少名目，都没有优惠。
而我们个人买住宅呢，有些税是免征的，有些税是打折的。
比如满五唯一免个税、持有两年免增值税。
这就导致——
和住宅相比，商住房买时容易，但转手时难。
举我看到的两个真实例子。
深圳两处几乎同时出售的房产：
一个是纯住宅，售价370万元，转手税费是16.7万，税费成本是4.5%；
另一个是商住两用的公寓，售价195万，转手税费是24.8万，税费成本接近13%。
这个商住房，价格明明只有住宅的一半，税却比人家高出了8万多...
炒房的人说，商住房是出了名的「三高」：首付高，税费高，月供高。
但是，转手利润却不高。
所以商住两用房，往往涨价的速度比住宅慢。转手困难程度也大于住宅。
所以，还是谨慎购买好。
当然，如果把以上缺点都考虑到了，还是觉得商住吸引人，那当然可以买哇~
前面说了，它的优点也是很多的嘛。
来源：越女事务所 WeChat ID：ynducai
