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一大早起来，雪球妹就被一位名叫包租婆D姐的93年女孩刷屏了，她自称白手起家在广州有400栋楼！
在她的自述中，呈现了一个非常坎坷的人生：在13年左右从事“包租婆”这个行业；在此之前，她发过传单、最高同时6份兼职；也开过民宿、补习班、火锅店、编剧工作室……还亏了几百万。
曾经几十万装修好的工作室一个月后就被洪水泡得面目全非，终于花费了7年多的时间，在广州拥有400栋楼，月入千万！
另一方面，在她的视频中讲述到：自己曾去过十多个国家体验生活，2016年从广州大学毕业。
那么，这位93年的女孩，究竟是如何白手起家从负资产到400多栋楼的呢？她所从事的行业现状究竟如何？为何要在社交网络平台上包装传播自己？雪球妹跟大家一起剖析下去。
01
93年美女“包租婆”，拥有广州400栋楼？
最开始的关注，起源于包租婆D姐在某社交平台的日常更新。
她展示着自己“有钱人”的生活：400多栋楼的钥匙、日常包里收租来的钱、骑着小摩托去收租的画面，还有百无聊赖的生活中，账户里几千几千一笔的入账……
大家一起来感受一下：400多栋楼的钥匙！还要定期给这些钥匙消毒……疫情期间防止手传人……
日常的包里都是收租来的钱……（竟然如此随意地，把百万大钞塞进包包...）
在她的日常视频中讲述道：手上的楼多到已经无法用脚去走路了，太远了，要骑着小摩托才行……到底哪些楼在哪里她也记不清，只知道有密码盒的都是她的楼……
每天过着百无聊赖的生活……实在太无趣了……账户里几千几千一笔的入账……
据这位93年的女生介绍：一栋楼每月可以赚到五六十万……不过有些时候也会只收入几万、十几万。
哪怕按照她说的最小值，平均算5万/栋楼，理想的算400栋每月就是2000万。D姐在视频中豪气放话：只要她看中的，哪怕是楼……她都可以买！
看到这里，大家是不是都满满的羡慕、以及开始产生了一丝丝的质疑？
面对猜测，D姐回应道：这400栋楼里只有十多栋是自己买下的，其他都是包租的，我成功了有案例之后有加杠杆进来做的，现在全家辞职跟着我做。
只购买10多栋，其余的都是承包的，这就意味着D姐做的实际上就类似房屋中介。也就是俗称的二手房东。
二房东？球友们是不是瞬间就熟悉了，自如、青客、蛋壳都是市场上二房东的代表机构。
拥有400栋楼的包租婆，究竟能不能月赚2000万？我们由于信息不对称无法考证，但是拥有43.83万套房的包租公——蛋壳公寓，由于此前赴美上市了，财务情况一清二楚。
02
拥有43万套房的“包租公”，活得怎么样？
2020年1月17日，“包租公”蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”。
据招股书显示，蛋壳公寓与房东的租约一般为4-6年；蛋壳公寓的租客年龄集中在22至30岁之间，高学历，有稳定收入。蛋壳公寓与租客签订的合同期限通常为1年，为其提供优质的租后服务，包括保洁、维修、极速WiFi等。
截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。这个数字比2015年末的2434间增长了179倍。
跟D姐“包租婆”的励志人生一样，“包租公”一路走来也历经千难万险。
2015年1月蛋壳公寓在北京慈云寺桥租下了第一套房子，到2015年底，蛋壳公寓运营的房间数量已达到了2434间。
此后，蛋壳公寓的业务一直在快速增长。目前房源已遍布中国的13个城市,包括北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州和成都等一线城市,在2019年又先后进入了苏州、无锡、西安、重庆等4个城市。
据财报显示，蛋壳公寓2019全年收入达71.29亿元，同比增长166.5%。其中,北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1%。
可是，收入翻倍，亏损也翻倍。
蛋壳在2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿和13.70亿元，同比增加了404%；2019年净亏损34亿元，同时出租率连续两年下滑。
运营成本中租金无疑是大头，2018年与2019年全年蛋壳公寓租金成本分别为21.718亿元、64亿元，同比增长194.7％。算下来，三年时间蛋壳公寓已累计净亏损50.42亿元，而且还越亏越多。
如果要维持这种扩张速度，蛋壳就需要大量的资金来“输血”。截止2019年12月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元。也就是说，一旦因为疫情失去收入，蛋壳公寓持有的现金仅能维持4个月的运营。
今年2月以来，蛋壳公寓因“强制房东减免租金”引发舆论不满，其中不少租客反映自己面临被迫搬家的情况。
还记得在纽交所上市的时候，蛋壳公寓的发行价为13.5美元。但截至目前，蛋壳公寓股价跌至6.5美元，较发行时下跌超51.85%，市值蒸发12.81亿美元。
03
如何评价这位93年的“包租婆”？
回到本文的主角包租婆D姐，根据采访视频，她的楼都集中在广州的白云区附近。据网友说，这里不是市区，偏近郊，也有点老旧城中村的感觉。
雪球App上也有不少人在讨论这位D姐，大家主要呈以下几种观点：
一种观点认为，93年拥有400栋房完全有可能，跟随时代把握好大周期，就可以实现，只不过以后可能不多了。
还有人还是持有质疑的眼光，27岁的女孩能有这么多房子？还是白手起家？个人觉得有点虚，反正我是完全不相信会有这么年轻的女孩。
甚至有人直接开始diss这位D姐，认为只是二房东在加戏，大家完全不用当真。
诚然，蛋壳公寓作为坐拥43.83万套房的的专业包租公，虽然一年能收71.29亿的租金，但是80%多的收入得交给原房东，再扣去各种规模化、产业化运作的成本，年亏损仍高达34亿！
而这位广东包租婆，虽然400栋房子月入上千万，但除去日常管理费用、原房东的租金、以及扣除此次疫情下带来的损失，是否能比蛋壳做得更好，并实现持续的盈利呢？
目前一切都还存疑。大家是如何看待“93年的白富美拥有400多栋楼”的故事？
来源：雪球 微信号：xueqiujinghua
