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商铺,怎么就成了“有毒资产”

2020-10-14 09:30 热度: 28 责编:一朵梨花压海棠

从一铺养三代,到三代养一铺

1

这两年,咨询我们的客户中,关于商铺的,往往只有两类:

一类,手上有钱,看到商铺广告就想买,被我们全力拦下;

一类,之前买的,要不租金回报率不如存款;要不压根租不出去,卖也卖不掉。

很多人不信这是真的,还以为一铺养三代。
国庆期间,有一条新闻,算是典型案例。

商铺,怎么就成了“有毒资产”

一个面积4000平的饭店,在购物中心经营近10年,却未交一分钱租金。虽然购物中心把饭店告了,但法院最终判餐饮店胜诉。

为什么?根据这篇新闻报道,因为饭店和购物中心合同中,明确“免租期,取店铺正式营业之日,与购物中心全面正式营业时间上的后者之日起,6个月。”

但这家购物中心,因经营存在问题,导致人流罕至,一直没全面开业。所以饭店以此举证,拒付租金。

要知道,这个购物中心,可是坐落南京河西CBD核心区,妥妥的南京高房价区域,理应火到暴。为何如此冷清?

一方面,整个购物中心运营不善,这是个专业问题。

另一方面,10年前,购物中心将商铺分割,出售给220户小业主,并承诺5年包租,每年8%的收益。

2015年租约到期后,想降低收益,但业主不同意,导致谈判破裂,其他商铺陆续停业。

这无疑是三输的局面,各自都觉得委屈,问题是找不到解决方案。

而这样的情况,并不少见。

2

一般意义上的商铺,分住宅底层商铺、商业综合体商铺等等,不是谁都能玩得转。

商铺和传统住宅商业模式完全不一样,住宅就一个字,卖。

而商铺销售难度往往较大,如开发商自行运营,资金压力很高,尤其是刚开发完,尚未形成人气的新商铺。

为此,有些开发商,会通过两个套路来解决。

一方面,通过减租,甚至免租的方式,补贴商户,把商业氛围搞热起来。尤其遇到星巴克、肯德基这样的,只要能引进,这个区域也就算活了。

差不多10几年前,温州一帮地产开发商,就开始这么玩了。

另一方面,将商铺分割成小块,卖给中小投资者。因为分割后单铺总价低,更容易快速回笼资金。同时,还会承诺前几年包租,每年8%甚至更多的收益。

说白了,你把这行为,理解为8%对外融资,就想得通了。成本其实并不高,而且商铺也卖出去了。

但问题是,商业需要专业的运营,很多开发商根本搞不定。而且一旦几年后,商铺人气没起来,给商户的优惠也没了,那就直接翻船了。

商铺,怎么就成了“有毒资产”

反正房子、铺子都卖了,包租协议也是开发商下面项目公司签的。最后承诺兑现不了,开发商不承担任何法律责任。最后是买商铺的倒霉。

这样的案例数不胜数。真的是,只管坑,不管埋。

实际上,如果你能买到,稳稳3-5%年回报率的商铺,算是运气好的了,5%以上,那真是相当少见。

问题是,现在商铺要想好卖,对外宣传起码年化要喊到8%以上,更有喊到13%。

我就反问了一下,真的8-13%的回报率,开发商拿出来卖,能轮到你吗?还用得着满世界推销吗?

当然了,开发商也有办法,把这个故事圆过去。

也就是上文提到的,投资者要求商铺高回报,那就自行补差,反正羊毛出在羊身上,按照8%的回报率,包租5年。5年后,谁管你呀。
这也就是很多包租商铺,包租公寓酒店,前几年固定收益期过后,后期实际租金,大幅下降的根本原因。
甚至有更离谱的,商铺这几年并未实际经营,有些连水电都未接通。给个一年租金,就消失的。

商铺,怎么就成了“有毒资产”

毕竟有些承诺包租回购的,大部分都是项目公司,商铺卖完,基本也就是个皮包公司了,压根没有回购能力。

3

可能有的人很不理解,商铺还是那个商铺,为什么这几年不行了呢?

因为这几年,商铺供应量太大了。

如大多数的住宅小区,允许配建不超过8%的配套商业,而这些商业,也都存在于住宅下部的底商。
所以现阶段,别说三四线城市,一二线城市的商业,也是严重过剩的,很多商铺能不能养熟非常不确定。

商铺,怎么就成了“有毒资产”
商铺,怎么就成了“有毒资产”
商铺,怎么就成了“有毒资产”

上图是南京最繁华的新街口商圈,随处可见“旺铺招租”的告示

这两年商业业态的变化很大,消费者不仅对价格敏感,还对体验的要求变高。

同时,互联网电商,对线下业态冲击,也越来也大。

互联网使地段,不再具备排他性,商业再也不需要靠着商铺存在。

买蔬菜水果根本不需要到市场,京东生鲜、盒马、美团一小时到家。哪怕做餐饮,不创新也会死,所以投资开店开始变得谨慎。另外,城市建设太快,地段优势不再是永久的。

加上今年的疫情,你会发现,最近大量的商铺,换了人,在重新装修。

投资商铺一定不赚钱吗?并不是。但真正赚钱的优质商铺,太难买到。

更关键的是,商铺的价格(及流动性),来自于商铺租金的现金流,越租不上好价格,甚至租不出去,商铺价格跌的越快。

别忘了,商铺二手交易时,税是极高的,很多购房者正是少算了税,吃了大亏。

不夸张的说,商铺已经成为最危险投资品,买错的几率极大。

来源:石榴询财 微信号:shiliuxuncai-2015

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